Eigenmietwert: Renovationen jetzt planen

 

Mit der Zustimmung der Schweizer Stimmbevölkerung zur Abschaffung des Eigenmietwerts steht ein bedeutender Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum bevor. Künftig soll das fiktive Einkommen aus selbst genutzten Immobilien nicht mehr versteuert werden.
Was auf den ersten Blick nach einer Entlastung klingt, hat jedoch auch eine Kehrseite: Gleichzeitig werden verschiedene steuerliche Abzugsmöglichkeiten wegfallen – insbesondere jene für Unterhalts- und Sanierungskosten bei selbst bewohntem Wohneigentum.
Nach einer Übergangsphase bis Ende 2028 tritt die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft.Wer geplante Renovationen rechtzeitig umsetzt, kann noch von den heutigen steuerlichen Abzügen profitieren.

Renovationen frühzeitig planen

Bis die neue Regelung tatsächlich in Kraft tritt, gelten weiterhin die bestehenden steuerlichen Bestimmungen.
Für Eigentümer bedeutet dies: Unterhaltskosten können weiterhin steuerlich geltend gemacht werden. In vielen Fällen kann es daher sinnvoll sein, geplante Renovations- oder Sanierungsarbeiten vorzuziehen und steuerlich optimal zu planen.
Gerade grössere Projekte wie Küchen- oder Badezimmersanierungen sollten deshalb rechtzeitig geprüft werden – nicht nur aus baulicher, sondern auch aus steuerlicher Perspektive.

Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen unterscheiden

Für die steuerliche Behandlung von Renovationen ist eine zentrale Unterscheidung entscheidend: jene zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen. Werterhaltende Aufwendungen dienen dazu, den ursprünglichen Zustand einer Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Typische Beispiele sind etwa:

• ein neuer Fassadenanstrich
• die Sanierung eines Balkons
• der Ersatz eines Bodenbelags
• der Austausch von Fensterläden
• ein Garagentor als gleichwertiger Ersatz

Solche Kosten gelten steuerlich als Unterhalt und können grundsätzlich vom Einkommen abgezogen werden.
Wertvermehrende Investitionen hingegen erhöhen den Standard oder den Komfort einer Immobilie. Dazu gehören beispielsweise hochwertigere Materialien, zusätzliche Ausstattungen oder technische Verbesserungen. Diese Kosten sind steuerlich in der Regel nicht abzugsfähig.

In der Praxis entstehen häufig gemischte Projekte

Viele Renovationen enthalten sowohl werterhaltende als auch wertsteigernde Elemente. Das zeigt sich besonders bei umfassenden Modernisierungen.
Bei einer Küchensanierung entfällt beispielsweise ein grosser Teil der Kosten auf den Ersatz bestehender Einrichtungen. Werden jedoch hochwertigere Geräte oder bessere Materialien gewählt, können diese Mehrkosten als wertvermehrend gelten.
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Badezimmersanierungen. Während der Ersatz von Sanitärinstallationen häufig als Unterhalt gilt, können Komfortverbesserungen – etwa ein Closomat oder eine moderne Regendusche – steuerlich anders beurteilt werden.

Sorgfältige Dokumentation ist entscheidend

Damit Renovationskosten korrekt beurteilt werden können, ist eine gute Dokumentation unerlässlich. Eigentümer sollten daher sämtliche Arbeiten sorgfältig festhalten. Hilfreich sind insbesondere:

• detaillierte Handwerkerrechnungen
• klare Aufstellungen der einzelnen Kostenpositionen
• Fotos des Zustands vor und nach der Renovation

​​​​​Kommt es zu Rückfragen durch die Steuerbehörden, liegt die Nachweispflicht grundsätzlich beim Steuerpflichtigen. Eine vollständige Dokumentation kann daher spätere Diskussionen vermeiden.

Fazit: Jetzt lohnt sich eine steuerliche Standortbestimmung

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerlichen Rahmenbedingungen für Wohneigentümer grundlegend. Bis zur Umsetzung bleibt jedoch noch Zeit, bestehende Abzugsmöglichkeiten zu nutzen.
Gerade bei geplanten Renovationen kann eine frühzeitige Planung steuerliche Vorteile bringen. Eine individuelle Prüfung der Situation hilft dabei, Investitionen sinnvoll zu timen und steuerliche Potenziale auszuschöpfen.

Unsere Experten unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Beurteilung Ihrer Renovationsprojekte und zeigen auf, welche Möglichkeiten sich in der aktuellen Übergangsphase ergeben können.

Publiziert am 10.03.2026 von KATAG AG